廈門市自然資源和規劃局關于印發《廈門市工業 （倉儲）用地改造管理暫行辦法》的通知
轉載自：廈門市自然資源和規劃局 文號：廈資源規劃規〔2021〕3號
各有關單位：
為規范我市工業（倉儲）用地改造，提高土地利用效率、優化產業結構、促進城市更新和高質量發展，根據有關法律法規的規定，經市政府研究同意，我局制定并印發《廈門市工業（倉儲）用地改造管理暫行辦法》，請遵照執行。
廈門市自然資源和規劃局
2021年1月20日
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廈門市自然資源和規劃局辦公室 2021年1月20日印發
廈門市工業（倉儲）用地改造管理暫行辦法
第一條 為規范工業（倉儲）用地改造，提高土地利用效率、優化產業結構、促進城市更新和高質量發展，落實“島內大提升、島外大發展”戰略，根據《廈門經濟特區促進土地節約集約利用若干規定》《福建省人民政府辦公廳關于加快推進工業企業“退城入園”轉型升級的指導意見》（閩政辦〔2019〕52號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市工業用地控制線范圍以外的國有建設用地中的工業（倉儲）用地，包括工業用地、倉儲用地及前述功能的混合用地的土地使用權人，按規定申請對原用地及宗地內建筑物、構筑物進行改造。
第三條 工業（倉儲）用地改造政策區范圍由市資源規劃部門提出初步方案，征求各區政府（管委會，以下統稱“區政府”）及相關部門意見，報市政府研究同意后向社會公布。今后確需調整改造政策區范圍的，由區政府提出調整方案，報市政府批準。
位于改造政策區內的工業（倉儲）用地，可按市政府明確的規劃用途進行改造，鼓勵改造為教育、醫療、養老托幼、體育4類補民生短板項目，不得改造為商品住宅項目。其中，位于市級（含）以上政府批準設立的軟件研發、文創專業園區的，可以分別改造為軟件研發、文創類項目；位于市政府明確可改造為商業等其他經營性用途的片區的，可以改造為相應用途的項目。
第四條 下列用地原則上不得由土地使用權人申請改造：
?。ㄒ唬┮鸭{入政府收儲計劃或已明確以收儲方式整體改造區域內的用地；
?。ǘ┸壍澜煌ㄕ军c300米范圍內的用地；
?。ㄈ┫嚓P專項規劃明確需保留原用途使用的用地；
?。ㄋ模┪挥谏鷳B控制線范圍內等相關規劃明確不宜建設的用地。
第五條 位于工業用地控制線范圍外，不屬于本辦法第三、四條規定范圍內的零星工業（倉儲）用地，可按規定改造為教育、醫療、養老托幼、體育4類補民生短板項目。
第六條 工業（倉儲）用地改造方式包括土地用途變更和建筑功能臨時變更兩種。
土地用途變更是指經批準變更土地用途，并按照新的土地用途和規劃條件進行改造的行為。
建筑功能臨時變更是指保持原土地用途、土地使用年限不變, 利用存量工業（倉儲）房產發展本辦法規定的產業、行業的行為。建筑功能臨時變更有效期為5年，且不得超過批準的土地使用年限。
第七條 工業（倉儲）用地改造應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┥暾埲伺c土地使用權人一致；
?。ǘ┮讶〉猛恋胤课輽嘧C；
?。ㄈ┰玫夭淮嬖谶`法違規使用土地、違反土地出讓合同（或用地批文、劃撥決定書）、監管協議約定行為或已依法處理；
?。ㄋ模┎簧婕皯婪ㄕ魇栈蚴栈貒薪ㄔO用地使用權；
?。ㄎ澹┌醋诘厣暾?；
?。┥暾埲顺兄Z項目改造后滿足建筑結構和消防安全要求；
?。ㄆ撸┥暾埻恋赜猛咀兏?，項目宗地需取得建設工程竣工規劃條件核實8年以上，且申請改造之日剩余土地使用年限不少于8年；
?。ò耍┥暾埻恋赜猛咀兏?，變更內容符合控制性詳細規劃；
?。ň牛┮颜髑罄﹃P系人意見。
第八條 申請改造為軟件研發、文創類及商業等經營性用途項目的，由區政府會同行業主管部門進行產業審查認定，嚴格執行產業準入、園區（或片區）管理等相關要求。
第九條 經行業主管部門審查認定，下列類型屬于教育、醫療、養老托幼、體育4類補民生短板項目：
?。ㄒ唬┙逃悾汗k義務教育學校和幼兒園；島內優質民辦幼兒園；島外非義務教育的優質民辦學校（含幼兒園、高中學校、中等職業學校、高等學校）。
?。ǘ┽t療類：精神衛生類項目、中醫醫院項目；康復類醫院、護理院、老年病醫院、慢性病等二級?？漆t院項目；基層醫療衛生機構項目；醫療急救體系項目（包括急救分中心、急救站點、洗消中心）、市血站分中心、傳染病?？漆t院等公共衛生機構類項目。
?。ㄈB老托幼類：普惠型養老托幼機構及老年人照料中心、幸福院、居家養老服務站等嵌入式養老服務設施。
?。ㄋ模w育類：全民健身中心、多功能運動場館、體育公園、健身步道、健身廣場、健身房、游泳館、各類球場以及其他室內外全民健身設施項目。
第十條 土地用途變更的項目，允許部分或全部拆除重建，并按控制性詳細規劃重新核定規劃條件，但根據相關規定需作為歷史遺存保留的除外。
涉及拆除重建的，在申請改造的宗地范圍內，對已被規劃為基礎設施用地、生態用地、城市綠地、鄰避設施用地等的，應按規劃要求提供給政府使用或配建政府需要的公建。
拆除重建改造項目周邊國有未出讓的邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，總面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分，因規劃統籌確需一并改造利用的，可以作為零星用地以協議出讓方式供應給改造項目申請人，土地用途與項目改造后用途一致，土地出讓年限截止時間與改造項目一致。
第十一條 建筑功能臨時變更的項目和不涉及拆除重建的土地用途變更的項目，在不改變原建筑結構的前提下，允許對原建筑進行局部改造，但原則上不改變原建筑高度、不增加項目用地面積、不實施拆除重建。在建筑結構、消防安全、日照和建筑間距滿足相關規范要求的前提下，經審核同意，可增設必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，不得增加行政辦公及生活服務設施。增設的各類配套設施的總建筑面積原則上不超過原產權計容建筑面積的12％，確需超過12%的，需報市政府研究同意。
第十二條 按土地用途變更方式改造的，應當報市政府批準同意后方可實施。
按建筑功能臨時變更方式改造的，原則上由區政府批準，但下列建筑功能臨時變更項目需報市政府同意后方可實施：
?。ㄒ唬┰鲈O的各類配套設施的總建筑面積超過原產權計容建筑面積12％的項目；
?。ǘ└脑鞛榻逃?、醫療、養老托幼、體育4類補民生短板以外的項目；
?。ㄈ└脑鞛楹芯幼」δ艿酿B老托幼類、醫療類項目（“含有居住功能”指分隔單元計容建筑面積小于等于300平方米，獨立設置衛生間等設施）；
?。ㄋ模└脑煺邊^外的零星工業（倉儲）用地改造項目。
第十三條 土地用途變更項目按下列程序審批：
?。ㄒ唬┥暾埲顺指脑旆桨?、企業工商登記信息（含股權構成信息）、利害關系人意見等材料，向項目屬地資源規劃部門申請。資源規劃部門初步審查后，通過“多規合一業務協同平臺”征詢區政府及相關部門意見。
?。ǘ┫嚓P部門審查同意后，由資源規劃部門會同區政府組織專家對規劃條件變更等進行技術論證。經專家論證同意變更的，由資源規劃部門對外公示10日。公示期滿無異議或有異議但處置完畢的，由資源規劃部門將相關材料報市政府研究。
?。ㄈ┓细脑煲蟮?，市政府出具同意改造的書面意見。區政府與申請人簽訂監管協議，明確區政府的監管責任和申請人的違約責任。
?。ㄋ模┵Y源規劃部門核定規劃條件，明確改造后土地用途、土地面積及建筑面積等規劃指標；擬定土地用途變更供地方案并報市政府批準后，按規定計收土地出讓金并與申請人簽訂土地出讓合同（含補充合同）；并將規劃條件變更情況予以公布，同時通報同級監察部門。原以劃撥方式取得的用地，改造后用途不符合《劃撥用地目錄》的，應在土地用途變更供地方案中包含劃撥用地補辦出讓方案，一并報市政府批準。
第十四條 建筑功能臨時變更項目按下列程序審批：
?。ㄒ唬┥暾埲顺指脑旆桨?、企業工商登記信息（含股權構成信息）、利害關系人意見等材料，向項目屬地資源規劃部門申請。資源規劃部門初步審查后，通過“多規合一業務協同平臺”征詢區政府及相關部門意見。
?。ǘ┫嚓P部門審查同意后，由資源規劃部門將相關材料按本辦法第十二條的規定報區政府或市政府研究。符合改造要求的，區政府或市政府出具同意改造的書面意見。
?。ㄈ┵Y源規劃部門明確可改造的建筑功能、建筑面積、增設的配套設施等規劃指標并出具審查意見函，按規定計收建筑功能臨時變更土地年租金并與申請人簽訂建筑功能臨時變更合同。
第十五條 經批準改造后，申請人應按資源規劃、建設、生態環境、人防及行業主管部門等的規定，進一步辦理相關審批手續。申請人應委托具有相應資質等級的設計單位對項目改造后是否符合新用途的建筑結構、消防安全的有關規范進行確認。涉及建筑新建、改建、擴建的，須按規定進行竣工驗收后方可投入使用。
第十六條 土地用途變更的項目，須按變更后用途土地使用權剩余年限的市場評估價補交土地出讓金，原用途土地使用權價格可按規定抵扣。若變更后用途土地使用權剩余年限的市場評估價小于等于可抵扣的原用途土地使用權價格，則出讓人與土地使用權人互不結算土地出讓金。原土地出讓合同對土地用途變更及地價結繳有明確約定的，按約定執行。
第十七條 建筑功能臨時變更的項目，按本辦法規定變更為教育、醫療、養老托幼、體育4類補民生短板項目、軟件研發項目、文創類項目的，無需繳交土地年租金；變更為市政府明確的其他經營性用途項目的，應按新舊建筑功能對應土地用途的基準地價修正值差額的1.2倍，一次性繳交土地年租金，若新建筑功能對應的基準地價修正值小于或等于舊建筑功能對應的基準地價修正值，則互不結算。
第十八條 改造項目簽訂的土地出讓合同（含補充合同）或建筑功能臨時變更合同中應當明確下列約定：
?。ㄒ唬└脑祉椖繃澜唇浥鷾噬米愿淖兺恋赜猛净蚪ㄖδ?，土地使用權人擅自改變的，土地出讓人有權解除土地出讓合同或建筑功能臨時變更合同，并依法處置土地使用權及宗地內建（構）筑物及附屬設施。
?。ǘ儆谕恋赜猛咀兏?，新用途土地使用年限按原用地剩余年限確定。改造后的建設用地使用權須辦理整體產權、整體持有、整體抵押。
?。ㄈ儆诮ㄖδ芘R時變更的，不改變原用地的權屬性質，不辦理建筑功能變更登記，不得轉讓；因城市建設需要征收或收儲的，仍按原土地房屋權證載明的土地用途、建筑面積和建筑功能給予補償。
?。ㄋ模┩恋赜猛咀兏蠡蚪ㄖδ芘R時變更期間，土地使用權人的股權不得變更。
?。ㄎ澹┩恋厥褂脵嗥跐M后由政府依法無償收回，宗地內建（構）筑物及附屬設施按相關規定處置。
第十九條 建筑功能臨時變更期限屆滿后，剩余土地使用年限不足8年的，可在屆滿前3個月內申請繼續辦理建筑功能臨時變更；剩余年限超過8年的，可在屆滿前3個月內申請剩余年期的土地用途變更改造。
項目不再按臨時變更的功能使用的，土地使用權人應當按原土地用途和規劃條件使用項目宗地及附屬建（構）筑物，須在6個月內拆除建筑功能臨時變更期間建設的建（構）筑物，將建筑結構、消防安全等恢復為滿足原土地用途和規劃條件的國家有關規范要求。確屬無法恢復的，須參照前款規定辦理建筑功能臨時變更續期或土地用途變更手續。
在建筑功能臨時變更期限屆滿6個月前，資源規劃部門應當函告土地使用權人期限屆滿處理意見。
第二十條 區政府及相關行業主管部門、職能部門，應依職責加強對改造項目的全鏈條監管，嚴格按土地出讓合同（含補充合同）、建筑功能臨時變更合同、監管協議等實施監管，對發現的違法違規違約行為依法進行處置，并按規定納入社會信用體系監管。
區政府應當與土地用途變更項目的土地使用權人簽訂監管協議，明確產業類型、投資強度、稅收、土地產出率、開竣工時間、股權轉讓等相關要求及違約責任；負責建立針對項目監管協議的監管機制并實施監督管理，保證監管協議中的監管事項可操作、可考核；負責組織實施網格化巡查工作，牽頭組織各部門開展聯合巡查、對發現的違法違規行為會商處置。
行業主管部門依職責對改造后的項目進行行業監管；配合參與區政府組織的聯合巡查、違法違規行為會商處置工作。
資源規劃部門按規定與土地使用權人簽訂土地出讓合同（含補充合同）或建筑功能臨時變更合同，合同中應載入本辦法第十一、十五、十八、十九條等相關要求，并通過“建設項目全鏈條風險防控管理信息平臺”等方式將合同信息推送給區政府和相關部門；負責開展建設項目竣工規劃和土地核實工作；建筑功能臨時變更屆滿前，函告土地使用權人屆滿處理意見，對屆滿后既未申請土地用途變更或建筑功能臨時變更，又未按規定恢復為原土地用途和規劃條件的，依職責移交城市管理行政執法部門查處；配合參與區政府組織的聯合巡查、違法違規行為會商處置，并依職責對發現的違法違規行為進行信用認定及依法處理。
建設部門依職責對建設項目施工過程監督檢查、施工許可、竣工驗收備案審核，對設計、圖審、施工和監理的單位進行管理；配合參與區政府組織的聯合巡查、違法違規行為會商處置；對配合國有建設用地使用權人違規進行開發建設的設計、施工、監理單位進行信用認定及依法處理。
城市管理行政執法部門依職責對區政府及相關部門移交的違法違規建設項目進行調查和處理；配合參與區政府組織的部門聯合巡查、違法違規行為會商處置，對存在違法違規行為的建設項目依法實施行政處罰。
市場監管部門依職責加強日常巡查，配合參與區政府組織的部門聯合巡查、違法違規行為會商處置，依法對建設項目發布的廣告內容進行監管。
住房部門依職責配合參與區政府組織的部門聯合巡查、違法違規行為會商處置，對涉嫌違規出租、中介行為進行責令整改及調查處理。
公安部門依職責對涉嫌犯罪行為開展立案調查工作。
其他相關部門依職責開展建設用地全鏈條監管相關工作。
第二十一條 原已按我市相關政策規定辦理建筑功能臨時變更的，批準的臨時變更期限屆滿后，可參照本辦法規定辦理。
第二十二條 位于改造政策區內的工業（倉儲）用地，也可交由政府收儲，另行以招標、拍賣、掛牌方式出讓，宗地內建（構）筑物及附屬設施確有保留價值的，可連同土地使用權一起出讓，交由新土地使用權人處置。
第二十三條 原土地使用權人除了自主改造之外，還可通過聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的土地進行改造；相鄰多宗地塊涉及多個土地使用權人的，可以通過協商收購、合作入股等方式申請集中改造，參照本辦法的規定辦理相關手續。其中，原用地的土地出讓合同（含補充合同）中含有土地使用權人股權變更限制條款的，須按程序報市政府研究同意。
第二十四條 位于中國（福建）自由貿易試驗區廈門片區內的工業（倉儲）用地改造項目，可由片區管委會根據產業發展需要上報市政府同意后實施。
第二十五條 本辦法由市自然資源和規劃局負責解釋。
第二十六條 本辦法自發布之日起施行，有效期2年。
附件：工業（倉儲）用地改造政策區
